ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO HYDRA



Relatório Gerencial de Planejamento

* Atualização de 14/05/2018 *



1 LEVANTAMENTO GERAL DE NECESSIDADES DO CONDOMÍNIO



1.1 Manutenção do SCI (Sistema de Combate a Incêndio)


A prumada de SCI do bloco 19/20 encontra-se em fim de vida útil e precisa ser substituída. A contratação do serviço encontra-se em fase de orçamentação e após será submetido para avaliação dos condôminos em assembleia quanto a utilização do fundo de reserva ou rateio para o pagamento deste serviço. Também é importante realizar teste de pressão e estanqueidade nas demais prumadas (Blocos 13/14, 15/16 e 17/18) para garantir a confiabilidade do SCI.



1.2 Manutenção do SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas)


Foi elaborado um projeto para a modernização do SPDA (Para-raios) do edifício a fim de garantir a proteção do condomínio em conformidade com a norma ABNT NBR 5419, bem como, asssegurar a utilização do seguro predial em caso de eventual necessidade. O serviço de implantação do projeto (instalação) está em fase de orçamentação.
Os documentos de projeto podem ser visualizados através dos links a seguir:
- Memorial Descritivo ( http://adenilsonpaiva.com/hydra/projetos/spda/memoriais/memorial-descritivo-SPDA-HYDRA-REV-00.pdf );
- Projeto de Implantação ( http://adenilsonpaiva.com/hydra/projetos/spda/pranchas/E01-SPDA-IMPLANTACAO.pdf );
- Detalhes Construtivos ( http://adenilsonpaiva.com/hydra/projetos/spda/pranchas/E02-SPDA-DETALHES.pdf ).



1.3 Medidas para Melhoria da Segurança


Face aos recentes furtos de bicicletas ocorridos no condomínio, estão elencadas as seguintes ações para melhoria da segurança:
- instalação de concertina no muro da divisa com o terreno baldio;
- instalação de portões nas garagens cobertas;
- construção de muro frontal na área do limite entre a área do condomínio e a via pública;
- instalação de vidros temperados nas entradas dos blocos;
- instalação de porteiro eletrônico e sistema de voz e dados tipo VOIP;
- construção de abrigos individuais tipo “box” para a guarda de bicicletas e acessórios de praia.
A seguir serão descritos individualmente cada serviço:



1.3.1 Instalação de Concertina no Muro da Divisa com o Terreno Baldio


Este serviço está em fase de orçamentação, no entanto, até o momento temos apenas uma proposta apresentada.



1.3.2. Instalação de Portões nas Garagens Cobertas


Este serviço está em fase de orçamentação, no entanto, até o momento temos apenas uma proposta apresentada.



1.3.3. Construção de Muro Frontal na Área do Limite entre a Área do Condomínio e a Via Pública


Este serviço depende da elaboração de projeto para permitir estimar os custos e fazer os orçamentos. A construção deste muro é pré-requisito para o serviço de adequação das garagens que envolverá a demolição das garagens existentes. Abaixo segue modelo de padrão construtivo para o muro e local de construção.



Figura 1 - Modelo Construtivo (Ampliar)
Modelo de Muro

Figura 2 - Vista em Perspectiva (Ampliar)
Muro Frontal em Perpectiva

Figura 3 - Vista Superior (Ampliar)
Muro Frontal em Vista Superior



1.3.4. Instalação de vidros temperados nas entradas dos blocos


A instalação de vidros temperados no saguão dos blocos 13/14, 15/16, 17/18 e 19/20 garantirá a segurança individual dos blocos. O destravamento externo das portas será por meio chaveiro de proximidade 125kHz (tipo RFID passivo) ou porteiro eletrônico (caso seja instalado o item 1.3.5.), permitindo que somente moradores / condôminos daquele bloco tenham acesso as escadarias internas e portas principais dos apartamentos térreos. A abertura interna será feita sem o dispositivo, pois em caso de incêndio ou emergência, a abertura interna deve ocorrer livremente. Á área envidraçada estimada está em torno de 65 (sessenta e cinco) metros quadrados e ainda depende de orçamento do serviço para posterior avaliação em assembleia de condôminos.





1.3.5. Instalação de Porteiro Eletrônico e Sistema de Voz e Dados tipo VOIP


O sistema VOIP é a última tecnologia em controle de acesso e telecomunicações (internet / telefone). A sua instalação agregará valor ao condomínio, valorizando os apartamentos.
Prevendo que parte dos condôminos não terá interesse no sistema de voz e dados (telefone e internet), estamos considerando a instalação de apenas 20 (vinte) pontos que serão rateados mensalmente para os condôminos adquirentes no valor de R$ 90,00, conforme segue:
- 10 apartamentos (C14, 1512, 1631, 1711, 1822, C16, 1902, 1912, 1932 e 2011);
- 10 apartamentos ainda não definidos (pontos reservas - aguardando interessados).
O valor relativo a instalação e mensalidade de porteiro eletrônico, será rateado para a totalidade de unidades condominiais (40 apartamentos), conforme segue:
- 01 porteiro eletrônico;
- 02 acionadores de portões;
- 04 acionadores de porta de vidro (previsão de instalação futura);
- 01 voz e dados ip para a casa do zelador.
O custo médio da mensalidade para esse item será R$ 30,00 por mês a serem acrescidos na taxa de condomínio de todos os condôminos. Também haverá o custo aproximado de R$ 6.000,00 referente a aquisição dos equipamentos e a instalação, que poderá ser rateado ou deduzido do fundo de reserva.
Não haverá Wi-fi no pátio e áreas externas (churrasqueira) do condomínio por este recurso, no entanto, a internet da OI já existente no pátio será mantida por ora.
Esta proposta ainda será apresentada em assembleia de condôminos para aprovação do orçamento e caso este item seja aprovado, ainda levará algum tempo para a assinatura do contrato com a empresa prestadora do serviço, que somente após poderá efetuar a aquisição de materiais e fazer a instalação.



1.3.6. Construção de abrigos Individuais Tipo “Box”


A construção de 40 (quarenta) abrigos individuais tipo “box” em alvenaria e com porta com fechadura será útil para a guarda de cadeiras de praia, guarda sol, bicicletas e outros acessórios de praia. Cada box terá uma porta com fechadura individual e de uso exclusivo de cada unidade condominial. Adicionalmente, poderão ser construídas duas unidades adicionais para o caso de utilização pelo zelador e eventualmente, empreiteiros que venham a prestar serviço no condomínio.



1.4 Adequação das Garagens Cobertas


Os parafusos do telhado das garagens estão corroídos e o madeiramento encontra-se deteriorado. Para efetuar a manutenção é necessário retirar as telhas, substituir o madeiramento, aplicar tratamento de pintura da madeira, seguido da reinstalação das telhas com parafusos novos, no entanto, em função do recorrente problema de alagamento das garagens em períodos chuvosos, é questão de entendimento comum que as garagens precisam ser demolidas e reconstruídas, com o seu piso nivelado com o pátio do condomínio. Para a realização desta obra será necessário a elaboração de projeto arquitetônico e a construção prévia do muro descrito anteriormente (item 1.3.3.), haja visto que atualmente, a função de muro está sendo cumprida pela parede das garagens e sua demolição criaria um ponto vulnerável para o acesso de estranhos ao condomínio.



1.5 Estação de Tratamento de Efluentes


A estação de tratamento de efluentes do condomínio está construída no terreno vizinho e possui muitos anos de utilização, apresentando alguns problemas que requerem cuidados, no entanto, a melhor alternativa é desativar esta instalação e conectar a tubulação ao sistema de esgoto da SANEPAR. A previsão para a realização deste serviço está para dezembro/2018.



1.6 Melhoria da Iluminação na Área Comum


Está prevista a instalação de refletores (poste tipo pétalas) para melhoria da iluminação do pátio. A execução deste serviço será realizada ao longo da gestão sem necessidade de aprovação em assembleia de condôminos, haja visto que o custo será baixo e ficará dentro do limite mensal de despesas do condomínio.



1.7 Problemas de Infiltração de Águas Pluviais


Cada condômino que possuir problemas de infiltração em sua unidade condominial deve formalizar o problema ao síndico, preferencialmente por meio do livro de ocorrências, que tratará individualmente cada caso, da maneira mais adequada. O registro também pode ser feito pelo zelador, se necessário.



1.8 Manutenção do Revestimento de Pintura do Edifício


A pintura do edifício já possui mais de cinco anos e por isso, necessita de limpeza (lavação) e pequenos reparos para garantir uma vida útil mais longa. Estamos realizando orçamento para a realização de lavação externa e reparos da pintura em todos os blocos para apresentação aos condôminos na próxima assembleia.



1.9 Manutenção das Janelas do Hall de Escadarias


Em função da corrosão dos parafusos em aço carbono, varias janelas se desprenderam e apresentam risco de queda e oferecem risco a segurança dos condôminos. A melhor opção para equacionar o assunto é a substituição dos parafusos corroídos/oxidados por novos em aço inox. As esquadrias das janelas são em alumínio e estão em bom estado de conservação.



1.10 Relocação das Duchas do Condomínio


Após a construção de novo muro frontal (item 1.3.3.), está prevista a construção de novas “cabines” de banho, proporcionando maior segurança e conforto aos usuários.



1.11 Limpeza e Manutenção das Caixas de Recalque


As caixas de recalque do sistema de combate a incêndios encontram-se obstruídas por barro, algumas tampas estão emperadas, necessitam de pintura e ainda, algumas estão com as válvulas precisando de substituição do manípulo, serviços estes que podem e devem ser feitos pelo zelador, pois trata-se de um serviço de conservação e não exigem ferramental complexo.



1.12 Instalação de Tubulação de Drenagem Pluvial


A antiga tubulação de drenagem que ligava a caixa principal (ao lado da churrasqueira) até a praia encontra-se obstruída, principalmente pelo fato da construção das novas instalações do Colégio Estadual Paulo Freire, que não interligaram a tubulação oriunda do Hydra. É necessária a instalação de nova tubulação, passando pelo terreno da associação Banestado e interligando ao sistema de drenagem novo, instalado no Colégio. A administração da associação Banestado nos autorizou, restando ainda, a obtenção do aval da direção do colégio ou em último caso, através do ajuizamento de ação jurídica para viabilização do que se propõe, inclusive por indenização por danos materiais ao condomínio.



1.13 Instalação de Sensores de Presença nas Escadarias


Embora o retorno do investimento seja de médio prazo, a instalação de sensores de presença irá reduzir o consumo de energia elétrica (em cerca de até R$ 30,00 x mês) e principalmente, reduzir a necessidade de substituição de lâmpadas devido ao melhor aproveitamento das horas da vida útil da mesma. A previsão é de que o retorno do investimento seja percebida após dois anos, dependendo do tipo de instalação a ser feita.



1.14 Instalação de Lixeiras Móveis na Área Comum


Embora exista a lixeira externa, está prevista a aquisição de lixeiras móveis com tampa para ficar na área interna do condomínio, facilitando o descarte de resíduos, principalmente durante a noite. O transporte dos resíduos para a lixeira externa passará a ser atribuição do zelador.



1.15 Poda de Árvores


Com a chegada do inverno ocorre o aumento do despreendimento de folhas secas das árvores, por isso, até o final do mês de junho deverão ser podadas as árvores do pátio do condomínio (poda curta), para restringir ao máximo a necessidade de recolhimentos de folhas secas caídas no piso e evitar o acúmulo de folhas no sistema de drenagem de águas pluviais do pátio.



2 OUTROS SERVIÇOS PARA AVALIAÇÃO



2.1 Pavimentação do Acesso à Praia


Para melhorar a segurança dos condôminos, está previsto a conservação da vegetação da área de passagem em frente ao terreno vizinho e lançamento de pedra brita ou pedrisco para pavimentar o acesso (calçada) durante a temporada. Também será feito um abaixo assinado entre os condôminos e a comunidade local para que a prefeitura tome as providências necessárias.



2.2 Averbação de Área Total do Condomínio


Em função da existência de terreno anexo e da área de servidão de passagem adquirida por meio de ação judicial em 2016, quando foi mantida a posse do Condomínio Edifício Hydra na área ocupada e julgado improcedente o recurso de apelação nº 1327384-2 interposto pela CR Almeida. Se faz necessário o ajuizamento de ação de usucapião pelo condomínio e averbação da área total em cartório de registro de imóveis e prefeitura.



3 QUESTÕES ADMINISTRATIVAS



3.1 Férias do Zelador


As férias estão programadas para o mês de julho/2018. Por motivo de contenção de custos, não está prevista a contração de outro zelador para o período das férias do zelador efetivo. Em caso de necessidade, será contratada uma diarista para serviços de limpeza, duas ou três vezes por semana.



3.2 Contrato STS


O contrato com a empresa STS está limitado aos serviços de contabilidade e encadernação de volumes de balancetes de movimentação financeira. Desta forma, o pagamento de despesas e movimentação das contas bancárias, bem como a orçamentação e contratação de serviços estão sob a responsabilidade do síndico.



3.3 Contrato DUPLIQUE


Este contrato teve início em fevereiro de 2012 e tem caráter opcional quanto a sua manutenção por tempo indeterminado. Recomenda-se a manutenção deste contrato até que sejam resolvidas as pendências de todos os inadimplentes. Atualmente a quantidade de unidades inadimplente está em 10%, justificando a manutenção do contrato de antecipação financeira, pois a cobrança de 5% é menor que o valor da inadimplência.



3.4 Inventário dos Bens do Condomínio


Inventariar ferramentas e equipamentos é importante para estimar o patrimônio do condomínio e gerenciar seus ativos. Diante disso, será feito um levantamento completo dos itens de propriedade do condomínio.